FRAFLYTNINGSSYN OG FRAFLYTNINGRAPPORT

Når et lejemål opsiges – uanset om dette sker på lejers eller udlejers foranledning – skal udlejer indkalde den fraflyttede lejer til et fraflytningssyn. Udlejer skal desuden udarbejde en såkaldt fraflytningsrapport, som skal indeholde de konstaterede istandsættelseskrav. Hvis et sådant flyttesyn ikke afholdes, bortfalder udlejers krav overfor lejer på dækning af istandsættelsesomkostninger.

2-UGERS FRISTEN OG SKJULTE FEJL OG MANGLER

Ifølge lejelovens § 98, stk. 2, 1. pkt. kan udlejer ikke gøre et fraflytningskrav gældende overfor lejer, hvis der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet. Så hvad gør man så som udlejer, hvis man konstaterer mangler ved et lejemål efter denne frist – altså mangler som ikke blev konstateret under flyttesynet?

Ifølge lejelovens § 98, stk. 2, 2. pkt. passiveres 2-ugers fristen, hvis manglen ikke kan erkendes ved anvendelse af såkaldt ”sædvanlig agtpågivenhed” – dvs. såkaldte skjulte fejl og mangler. Bestemmelsen indebærer, at udlejer i helt særlige tilfælde fortsat har mulighed for at rejse et erstatningskrav overfor lejer vedrørende mangler, som udlejer først får kendskab til efter 2-ugers fristen. I så fald skal udlejer ifølge retspraksis reklamere ”uden fornødent ophold”.

NY AFGØRELSE FRA HØJESTERET

I en nylig afgørelse har Højesteret præciseret, hvad der nærmere ligger i fristen ”uden ugrundet ophold”. Sagen drejede sig om skader på en bordplade, som efter udlejers opfattelse var ødelagt af lejer i lejeperioden. Erstatningskravet blev imidlertid først gjort gældende ca. 4 uger efter lejers fraflytning.

Højesteret fastslog med sin afgørelse, at en udlejer skal gøre sit krav vedrørende skjulte mangler gældende ”uden ugrundet ophold” med henvisning til almindelige obligationsretlige grundsætninger. I den konkrete sag lagde Højesteret vægt på, at udlejer havde haft kendskab til den beskadigede bordplade i 2 måneder, før udlejer gjorde sit erstatningskrav gældende. Højesteret kom på denne baggrund frem til, at udlejer ikke havde reklameret rettidigt, hvorfor udlejers erstatningskrav blev afvist.

Højesterets afgørelse understreger, at man som udlejer altid skal forsøge at få samtlige krav med i forbindelse med fraflytningsrapporten, da man som udlejer kun yderst sjældent vil kunne kræve yderligere erstatning over for lejeren efter udløbet af 14-dages fristen.  

Du kan læse Højesterets afgørelse her.

Hos ORATO advokater har vi stor erfaring med rådgivning indenfor lejeretlige forhold. Har du brug for assistance, er du velkommen til at kontakte advokat Rie Capodanna, tlf. 93309033, rc@orato.dk.