KØBERS MANGELSBEFØJELSER VED URIGTIGE OPLYSNINGER OM BOLIGAREAL

I stort set alle ejendomshandler giver sælger oplysninger om ejendommens og bygningens (husets) areal. Hvis sælger oplyser et større areal end det faktiske areal, kan der foreligge en arealmangel.

PARACELHUSGRUNDE
Retspraksis har tidligere taget stilling til arealmangler ved parcelhusgrunde. Som udgangspunkt får køberen den grund, som køberen har set. Fejl i oplysningerne om grundens areal udgør derfor som udgangspunkt ikke en mangel. Årsagen til, at forkerte oplysninger om grundens areal almindeligvis ikke udgør en mangel er, at markedsværdien kun vil blive påvirket negativt i meget ringe grad. 

BOLIGAREAL
Forkerte oplysninger om boligens (husets) areal vil – modsat forkerte oplysninger om grundens areal – oftere udgøre en mangel, da bygningen typisk er af langt højere betydning for markedsværdien af den samlede ejendom.

MANGELSBEFØJELSER
Når det konstateres, at det oplyste boligareal er mindre end det faktiske areal, skal man vurdere, hvorvidt afvigelsen udgør en væsentlig del af boligen, da det har betydning for om sælger kan:

1. Hæve handelen
2. Kræve erstatning eller
3. Forholdsmæssigt afslag i købesummen

Hvis køber ønsker at hæve handelen, skal der være tale om en væsentlig arealmangel. I den sammenhæng ser man blandt andet på, hvorvidt købers formål med købet kan opfyldes eller ej.

Typisk vil der skulle meget til førend en køber kan hæve handelen. Derfor vil man som køber ofte kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen over for sælger. Erstatning kræver dog, at køberen kan bevise et økonomisk tab, og en konstatering af manglende boligareal i forhold til det af sælger oplyste er isoleret set ikke nok til at konstatere et tab. 

Såfremt man som køber ønsker at kræve erstatning, vil de almindelige erstatningsbetingelser derudover skulle være opfyldt, her skal man som køber bevise, at sælgeren f.eks. bevidst har afgivet forkerte oplysninger eller at sælgeren hvert fald burde vide, at det oplyste areal var forkert. Der vil derfor i jævnligt kun kunne opnås et forholdsmæssigt afslag i købesummen, idet dette ikke kræver et ansvarsgrundlag (at sælger har gjort noget forkert).

Højesteret har flere gange taget stilling til forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af arealmangel. I en afgørelse fra Højesteret i 2013 blev det bestemt, at køberen kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen på kr. 193.200,00, da skønsmanden i sagen havde vurderet, at markedsværdien for det solgte parcelhus med en arealmangel på 28 m udgjorde kr. 1.436.800,00, medens ejendommen var blevet solgt til kr. 1.630.000,00.

Højesteret fandt i afgørelse fra 2020 frem til, at køberen kunne kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen på kr. 150.000,00 i forbindelse med køb af et parcelhus, hvor sælgeren havde oplyst et boligareal på 148 m2, som reelt kun var 128 m2.

Tilsvarende problemstillinger kan opstå, såfremt dele af et areal viser sig ikke lovligt at kunne anvendes til beboelse, som er oplyst om boligareal.

RÅDGIVNING
Hvis du/I som køber finder ud af, at det købte ikke svarer til det af sælgeren oplyste, og du/I ønsker at høre nærmere om jeres muligheder, er I velkommen til at kontakte advokat Rie Capodanna, tlf. 93 30 90 33, rc@orato.dk.