Den 9. juni 2020 vedtog Folketinget den længe ventede nye ejerlejlighedslov. Loven er trådt i kraft den 1. juli 2020.

Formålet med den nye ejerlejlighedslov har været at sikre en tidssvarende, enkel og sammenhængende lov, som er mere tilgængelig for brugerne. Lovens struktur er derfor blevet forenklet og anvendelsesområdet tydeliggjort. Den nye lov giver blandt andet nye muligheder for ejendomsejere og investorer, men indebærer også en del nye restriktioner for såvel ejerlejlighedsejere, investorer og ejerforeninger, som det er vigtigt at være opmærksom på.

Blandt ændringerne kan nævnes:

Nye opdelingsregler og -muligheder

Den nye ejerlejlighedslov giver bedre og mere fleksible muligheder for ejerlejlighedsopdeling af særligt mindre ejendomme. Hovedreglen er fortsat, at ældre bygninger opført til og med den 1. juli 1966 ikke kan opdeles. Med vedtagelsen af den nye lov har lovgiver imidlertid lagt op til en bredere forståelse af undtagelserne hertil, herunder:

• Forbuddet mod opdeling af ældre private udlejningsejendomme med 2 beboelseslejligheder samt erhvervsenheder ophæves, hvorved mindre ejendomme opnår en langt højere grad af fleksibilitet.

• Størrelseskravet på minimum 85 m2 for nyetablerede lejligheder i ældre ejendomme ophæves, hvorved mulighederne for at etablere nye mindre lejligheder i ældre, blandede ejendomme er blevet væsentlig forøget.

• Det tillades endvidere at opdele ældre bygninger, som udnyttes til delvis beboelse og erhverv, således at beboelsesdelen udskilles som én selvstændig ejerlejlighed. Erhvervsdelen kan herefter underopdeles i en eller flere ejerlejligheder.

Bygninger påbegyndt opført efter den 1. juli 1966 kan opdeles i ejerlejligheder efter de hidtidige regler, som fortsat er gældende for disse bygninger.

Døde stemmer og generalklausul

Reglen om såkaldte døde stemmer i den tidligere ejerlejlighedslov § 2, stk. 4 er slettet. Dette betyder, at der ved afholdelse af generalforsamlinger efter den 1. juli 2020 kan være døde stemmer, som vågner op igen, således at der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud.

Som modstykke til ovenstående er der – med henblik på at sikre de øvrige ejerlejlighedsejeres retsstilling – indsat en generalklausul i den nye ejerlejlighedslov § 4, hvorefter man med direkte hjemmel i ejerlejlighedsloven kan tilsidesætte urimelige vilkår eller urimelige generalforsamlingsbeslutninger.

Ejerforeningen og ejernes rettigheder og forpligtelser

Med den nye ejerlejlighedslov er der gennemført en række ændringer i ejerforeningens og ejernes rettigheder og forpligtelser. Ejerforeningerne er således blevet tildelt en række nye beføjelser, herunder blandt andet en lettere adgang til tinglysning af særvedtægter og vedtægtsændringer – noget som har voldt ejerforeninger store vanskeligheder i praksis.

Som modstykke til den udvidede adgang til tinglysning er der indført mulighed for ekstinktion af vedtægtsbestemmelser overfor alle medlemmer af ejerforeningen, hvis en vedtægtsbestemmelse ekstingveres overfor et enkelt medlem.

Også reglerne om ejerforeningens adgang til de enkelte lejligheder er ændret i form af en tydeliggørelse af reglerne med henblik på at undgå nogle af de mange tvister på området.

Som et nyt instrument er der indført mulighed for at pålægge en ejer en bod ved misligholdelse, hvilket forventes brugt i de tilfælde, hvor eksklusion af ejeren fra brugsretten til ejerlejligheden har været en for indgribende sanktion i forhold til misligholdelsen.

Herudover har ejerforeningen som nu fået mulighed for at ekskludere og tvangssælge en ejerlejlighed i de tilfælde, hvor der er tale om særdeles grov misligholdelse, hvor ejerlejlighedsejeren bevidst modarbejder foreningens interesser i særlig grov henseende – dvs. hvor det ikke er tilstrækkeligt blot at ekskludere ejeren fra brugsretten til ejerlejligheden.

Desuden er der indført direkte hjemmel i loven til, at ejerforeningen kan påberåbe sig udlejers beføjelser overfor en ejers lejer, såfremt en ejer undlader at bringe en lejers retsstridige adfærd til ophør.

Ny normalvedtægt for ejerlejligheder

I forbindelse med vedtagelsen af den nye ejerlejlighedslov har Moderniseringsstyrelsen forelagt normalvedtægten fra 2004 til opdatering og modernisering. Den nye normalvedtægt fremgår endnu ikke af den nye ejerlejlighedslov, idet den endelige udarbejdelse heraf har afventet vedtagelsen af den nye ejerlejlighedslov. Udkastet har imidlertid været fremlagt og er både overskuelig, enkel og praktisk anvendelig.

Selvom langt de fleste ejerforeninger har individuelle vedtægter, vil de nye normalvedtægter således kunne give inspiration til opdatering af vedtægter samt til fortolkning af eksisterende vedtægtsbestemmelser.

Den nye ejerlejlighedslov giver således i høj grad anledning til overvejelse om revidering af alle ejerforeningers vedtægter.

For yderligere information og rådgivning omkring loven, kontakt: