Familieoverdragelser til +/- 15 % af den offentlige ejendomsværdi

Den offentlige ejendomsvurdering har ofte betydning for familieoverdragelser, fordi ejendomme i disse tilfælde som udgangspunkt kan sælges til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering i stedet for til markedsprisen. Hvis man vælger denne løsning, vil man – igen som det helt klare udgangspunkt – ikke skulle svare bo- eller gaveafgift på 15 % af beløbet mellem den offentlige ejendomsvurdering og markedsvurderingen. På denne måde får man altså generationsskiftet en del af formuen uden afgift.

Muligheden for at overdrage ejendomme til 85 % af den offentlige ejendomsværdi har været gældende siden 1982 som følge af det såkaldte værdiansættelsescirkulære. Reglen er meget anvendt i praksis, og har tidligere været forsøgt udfordret af Skatteforvaltningen.

Skatteforvaltningens forpligtelse til at følge parternes værdiansættelse

Værdiansættelsescirkulærets regler er som udgangspunkt bindende for Skatteforvaltningen, En gavemodtager – dvs. køberen af ejendommen til 85 % af den offentlige ejendomsværdi – må derfor kunne regne med, at Skatteforvaltningen accepterer værdiansættelsen. Dog har Højesteret i en kendelse fra 2016 fastslået, at Skatteforvaltningen i nogle tilfælde vil kunne tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”.

Hvornår er der tale om særlige omstændigheder?

Højesteret har i en kendelse fra 2016 fastslået, at Skatteforvaltningen vil kunne fravige parternes værdiansættelse i fire tilfælde:

• Hvis ejendommen i forbindelse med et dødsbo er videresolgt inden indgivelse af boopgørelse
• Hvis ejendommen i forbindelse med et dødsbo er vurderet af en sagkyndig i forbindelse med bobehandlingen
• Hvis der er sket retlige eller faktiske ændringer af ejendommen siden den seneste offentlige ejendomsvurdering
• Hvis arvingerne i forbindelse dødsbo har aftalt en anden værdiansættelse end efter værdiansættelsescirkulæret

På baggrund af kendelsen fra 2016 har Skatteforvaltningen ved en bred fortolkning af ”særlige omstændigheder” forsøgt at udvide adgangen til at fravige udgangspunktet i værdiansættelsescirkulæret.

Skatteforvaltningens adgang til at fravige værdiansættelsescirkulæret er dog senest blevet indskrænket/afgrænset af Højesteret i endnu en principiel kendelse fra den 26. april 2021 i en sag om værdiansættelsesgrundlaget i forbindelse med en familieoverdragelse.

Der var i sagen tale om overdragelse af en erhvervsejendom fra et dødsbo til en arving ved anvendelse af 15 %-reglen. Skatteforvaltningen havde i sagen anført, at de mente sig berettiget til at kræve handelsværdien sagkyndigt vurderet, idet de mente, at der forelå ’’særlige omstændigheder’’ som følge af den generelle prisudvikling for fast ejendom. Skatteforvaltningen mente derfor, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var udtryk for ejendommens reelle markedsværdi.

Højesteret konkluderede, at den generelle prisudvikling på markedet ikke udgør en sådan ’’særlig omstændighed’’, som giver Skatteforvaltningen adgang til at fravige 15 %-reglen, idet Højesteret samtidig udtalte, at værdiansættelsescirkuleret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Dette gælder uanset at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er blevet opdateret i længere tid.

På baggrund af Højesterets kendelse, må det lægges til grund, at der kræves særlige konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, førend Skatteforvaltningen har adgang til at fravige værdiansættelsen ved anvendelsen af 15 %-reglen. Generelle forhold, såsom prisudviklingen på ejendomsmarkedet, udgør altså ikke en særlig omstændighed.

Højesterets seneste kendelse på området er derfor med til at opretholde bestemmelsens anvendelsesområde og formål som fastsat i værdiansættelsescirkulæret fra 1982.

+/- 15 % reglen bliver muligvis til +/- 20 % for nye ejendomsvurderinger

Den 5. maj 2020 sendte Skatteministeriet forslag ændring af værdiansættelsescirkulæret i høring. Ændringen betyder, at der – for nye ejendomsvurderinger – vil blive tillagt et yderligere forsigtighedsprincip, så man fremover vil kunne foretage familieoverdragelse af ejendomme til den offentlige ejendomsvurdering +/- 20 % i stedet for den gældende praksis om +/- 15 %.

Ændringen har til formål at sikre overensstemmelse med de nye regler i ejendomsvurderingsloven, så det spænd, der anvendes ved familieoverdragelserne, kommer til at svare til det usikkerhedsspænd på 20 %, der vil gælde for de nye ejendomsvurderinger. Den såkaldte +/- 15-procent regel ændres således, til en +/- 20-procent regel.

Skatteministeriet lagde op til, at ændringen skulle træde i kraft den 1. juli 2020. Skatteforvaltningen har dog efterfølgende oplyst, at forslaget p.t. er udskudt, da grundlaget for de nye vurderinger endnu ikke er afklaret.

Rådgivning om familieoverdragelser af fast ejendom

ORATO advokater P/S står klar til at rådgive om 15 %-reglen i forbindelse med generationsskifte af fast ejendom. Kontakt advokat Rie Capodanna for nærmere information.